Thủ Thiêm bất động: 10.000 tỷ đồng lãi gộp và tâm lý “mặc kệ”

TS. Huỳnh Thế Du: “Không may cho Thủ Thiêm, thời điểm có thể triển khai dự án lại rơi đúng vào lúc thị trường bất động sản đi xuống, nhà đầu tư không có động cơ để thực hiện các dự án”.
Là người nghiên cứu về đô thị với trọng tâm là TP.HCM, sau khi hoàn thành chương trình tiến sỹ với luận án: “Chuyển đổi ở TP.HCM: Những vấn đề trong quản lý tăng trưởng” và một năm nghiên cứu sau tiến sỹ tại Trường Kiến trúc Harvard, ông Huỳnh Thế Du đã quay lại làm việc tại Chương trình Giảng dạy kinh tế Fulbright.

Trong cuộc trò chuyện với chúng tôi, ông đã thẳng thắn đưa ra những phân tích về các vấn đề liên quan đến việc xây dựng và phát triển khu đô thị Thủ Thiêm (TP.HCM), một siêu dự án đã ì ạch hơn 10 năm nay dự án dolphin plaza .

Việc khó cần có người đủ động cơ

Cá nhân ông thấy thế nào về sự chậm trễ kéo dài của dự án Thủ Thiêm?

Tôi nghĩ điều này có hai nguyên nhân chính, xuất phát từ phía Nhà nước và phía thị trường.

Thứ nhất, không may cho Thủ Thiêm, thời điểm có thể triển khai dự án lại rơi đúng vào lúc thị trường bất động sản đi xuống, nhà đầu tư không có động cơ để thực hiện các dự án. Sự thất thường hay những cơn sốt nóng - lạnh của bất động sản đã gây ra những hệ lụy không mong đợi cho siêu dự án này.

Thứ hai, về chính sách, sự quyết tâm trong việc thực hiện dự án này chưa thực sự rõ nét mà nó được thể hiện ở cách bố trí nhân sự.

Đây là một việc rất khó nên đòi hỏi phải có những người thực sự có động cơ để làm việc khó, đưa thành phố đi lên. Điều quan trọng là thành phố phải tạo cho họ sự tin tưởng, thấy được cơ hội thăng tiến và tương lai sáng lạn phía trước để người ta có động cơ làm việc lớn. Vì đây là một việc không có tiền lệ, cần phải sáng tạo, bứt phá nhiều thứ, nhất là về cơ chế, chính sách, giải pháp…

Chỉ những người có động cơ mạnh mẽ mới đủ nhiệt huyết để vượt qua những rào cản rất khó trong thời buổi này. Nếu những người không có động cơ được giao những công việc như vậy thì mọi thứ cứ kệ, tất yếu dẫn đến ì ạch, vướng mắc đủ thứ, lại đưa hết lên trên giải quyết.

Hệ quả của việc này là lãnh đạo cao cấp của thành phố phải đứng ra xử lý những sự vụ rất mệt mỏi, thay vì tập trung việc hoạch định chiến lược và đường hướng phát triển.

Sự phức tạp ở dự án Thủ Thiêm còn ở chỗ là nó liên quan đến hơn 50 nghìn người, nên càng cần sự quyết tâm và tính quyết liệt.

Thực ra, cũng có một số quyết định rất quyết liệt của TP.HCM, như việc quyết định vay 25 ngàn tỷ đồng chi trả cho để đền bù giải tỏa vào năm 2009-2010. Số giải ngân thực tế thấp hơn kế hoạch, nhưng cũng là một con số rất lớn: trên 15 nghìn tỷ.

Tuy nhiên, thiếu sự đồng bộ và không tạo động cơ phát triển, gây rủi ro, lãng phí rất lớn. Tính sơ bộ trong 5 năm qua, giả sử chỉ với lãi suất 10% - thấp hơn nhiều so với lãi suất vay vốn bình quân trên thị trường - thì phần lãi phát sinh hàng năm là hơn 1.500 tỷ đồng, cao hơn số tiền trợ cấp cho hệ thống xe buýt của thành phố.

Nếu tính lãi gộp thì con số đã vào khoảng 10 nghìn tỷ đồng - một con số khổng lồ, gần bằng số tiền mà ngân sách Việt Nam thu trực tiếp từ dự án Phú Mỹ Hưng!

Việc đền bù giải tỏa liên quan đến số phận của hơn 50.000 người dân đã khiến thành phố rất đau đầu. Theo ông, cách tính đã thực sự hợp lý chưa?

Đây là một vấn đề rất phức tạp mà nó liên quan đến sự kỳ vọng duy lý, nhưng không hợp lý của người dân, nhất là ở những thời điểm thị trường đang sốt.

Một cách trực giác, người dân đòi giá đền bù tương đương với giá thị trường. Rõ ràng, người hàng xóm của tôi không bị thu hồi đất thì bán được giá rất cao nên tôi cũng phải được tương đương như vậy.

Tuy nhiên, giá đất mua bán trên thị trường phải bao gồm ba phần. Thứ nhất, giá trị mảnh đất mà người sở hữu hiện tại được hưởng - đây là mức đền bù hợp lý. Thứ hai, chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng. Thứ ba, phần tăng giá trong thời điểm thị trường bị sốt.

Khi thị trường trở lại điều kiện bình thường thì giá đền bù cho người sở hữu hiện tại cũng thấp hơn giá thị trường trừ đi chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng mà nó gồm hai phần: chi phí thực tế để xây dựng cơ sở hạ tầng và phần đất dành cho công cộng.

Ví dụ, một dự án nào đó được quy hoạch với đất thương mại 50%, tiền đầu tư cơ sở hạ tầng 10 triệu đồng/m2 đất thành phẩm và giá trên thị trường (không có sốt) là 30 triệu đồng/m2 thì phần người chủ hiện tại chỉ là 10 triệu mà thôi chứ không thể là 30 triệu.

Nghịch lý là người dân không nghĩ như thế, cứ cho rằng giá đền bù thấp hơn giá trị trường, tạo ra mâu thuẫn không giải quyết được. Người dân không chịu đi, đền bù bế tắc, kéo dài hơn 10 năm, tạo sự lãng phí rất lớn.

Vấn đề này chỉ có thể giải quyết khi có sự tham gia thực sự của người dân.

Làm sao thay đổi hệ thống không ưa đổi mới?

Nhìn vào các nhà đầu tư hiện nay ở Thủ Thiêm, ông đánh giá như thế nào về tiềm năng và cách nhìn của họ?

Thị trường bất động sản hiện nay vẫn ở mức 5 ăn, 5 thua, giằng co nhau.

Hiện có hai nhóm các nhà đầu tư. Thứ nhất những người xây những công trình phục vụ hoạt động kinh doanh của mình thì đây là thời điểm phù hợp để triển khai vì mọi thứ đang ở mức rất thấp cả về nhân công.

Thứ hai, các nhà đầu tư hay đầu cơ kinh doanh bất động sản nếu có triển khai thì có thể theo một trong hai xu hướng. Nếu họ ước đoán thị trường sẽ phát triển mới đầu tư thực sự, còn ai chưa thấy tín hiệu gì khả quan sẽ làm “động tác giả”, khởi công rồi để đó.

Trong tình hình này, quyền thương lượng của TP.HCM yếu một cách tương đối so với các nhà đầu tư. Thành phố vẫn có áp lực phải chuyển giao đất, thu hồi tiền, trong khi các nhà đầu tư không có gì phải vội cả. Đây là một vấn đề có lẽ là rất đau đầu của thành phố hiện nay.

Vậy việc quy hoạch và phát triển Thủ Thiêm nên đi theo hướng nào?

Quy hoạch cứng có thể nhìn rất đẹp, rất tuyệt vời nếu thực hiện được, nhưng về luận điểm lực hút, chỗ nào phát triển do thị trường quyết định là chính. Cách tiếp cận trong quy hoạch hiện nay cần phải thay đổi.

Thay vì chỉ ra chỗ từng chỗ phải làm gì, thì Nhà nước nên tập trung vào việc tạo ra chính sách khuyến khích để thị trường tự chọn. Đương nhiên thành phố vẫn cần có những quy hoạch định hướng, nhưng ở một mức độ đơn giản nhằm tránh lạc hậu và không có tác dụng.

Còn để phát triển được thì phải do thị trường, thành phố chỉ nên can thiệp bằng cách đưa ra những tiêu chuẩn, quy định thay vì làm theo kiểu cầm tay chỉ việc cho thị trường.

Làm thế nào, theo ông, để tạo cơ chế mới cho ban quản lý, mang lại sự khởi sắc cho Thủ Thiêm?

Nhìn từ khía cạnh chính trị học đô thị, cơ chế hiện tại không khuyến khích sáng tạo đổi mới. Trong 10 việc, 9 cái thành công không sao, rủi cái thứ 10 thất bại thì người đó phải gánh chịu hậu quả. Khi xét đề bạt, cất nhắc, đầu tiên lại là chọn những người không có khuyết điểm trước.

Đây chính là rào cản rất lớn để công chức có thể và mong muốn làm việc hiệu quả.

Nằm trong hệ thống công, nghĩ ra cái mới là phát sinh thêm việc cho chính người đó và những người xung quanh nữa, không mắc mớ gì phải làm như vậy, nên thôi, mặc kệ. Một hệ thống không ưa sự đổi mới. Suy nghĩ muốn giữ nguyên hiện trạng là rào cản lớn nhất hiện nay.

Hơn bao giờ hết, phải đổi cách tiếp cận, với những điểm đột phá, trọng điểm của thành phố, ban quản lý phải là đội ngũ tinh nhuệ và tạo động lực cho họ thay đổi tư duy. Điều này phù hợp với cải cách thể chế mà Thủ tướng Chính phủ đã nêu ra.

Lấy ví dụ ở nước láng giềng Trung Quốc, chính Đặng Tiểu Bình cũng đã nhận ra không có khả năng thay đổi toàn hệ thống của nước này vào cuối thập niên 1970. Do vậy, triết lý cải cách của Trung Quốc là tạo ra những đặc khu kinh tế, hay tạo ra những đội tinh nhuệ để có nhân tố mới.

Nói đơn giản, trọng tâm của TP.HCM là làm sao cho các ban quản lý, những người tiên phong trong những cái mới phải mạnh lên, để họ có động cơ làm việc và dấn thân.

Một vấn đề nữa là nhìn vào báo cáo của các chính quyền địa phương, thành phố, tôi thấy tư duy phổ biến là chính quyền làm được cái này, cái kia cho người dân, không thấy người dân cùng chính quyền làm cái này, cái kia… Khi Phú Mỹ Hưng thành công, cũng có người có cảm giác đây là thành công của người khác, chứ không phải của thành phố.

Trong khi, kinh nghiệm ở các thành phố hay địa phương trở lên phát triển cho thấy, chính quyền chỉ là một trong những nhân tố quan trọng của liên minh tăng trưởng. Nếu không có các thành phần khác tham gia một cách tích cực thì một mình chính quyền gần như không thể làm gì.

Liên minh tăng trưởng với ba đối tượng cơ bản gồm: chính quyền, doanh nghiệp và khu vực dân sự (thực chất là người dân) quyết định đến sự tăng trưởng và phát triển của một địa phương. Nếu sự cố kết cao thì có sự thành công, ngược lại, nếu bị tách rời thì sẽ trục trặc.

Chính quyền không nên đứng trên tất cả, mà phải bàn bạc để có cách giải quyết chung vì mục tiêu cuối cùng là sự tăng trưởng của thành phố.