Ông Nguyễn Đức Chung - Chủ tịch UBND TP Hà Nội đã chỉ đạo các đơn vị liên quan thực hiện đồng bộ các giải pháp để lập đề án xây dựng huyện Đông Anh lên quận vào năm 2020. Tập trung xây dựng Đông Anh theo mô hình TP công nghiệp đầu tiên của Việt Nam, là trung tâm sáng tạo phục vụ cho nghiên cứu và phát triển. Thông tin trên không chỉ là tin vui đối với người Đông Anh mà thu hút sự quan tâm của nhiều người, đặc biệt giới đầu tư BĐS. Liệu Đông Anh có tập nập ngược xuôi với giao dịch, giá đất có nhảy múa như những gì chúng ta từng chứng kiến trên chính mảnh đất này và nhiều nơi khác như Hoàng Mai, Từ Liêm, Láng Hòa Lạc, Bà Vì....ở miền Bắc, Thủ Thiêm, Nhơn trạch,....ở miền Nam hay không ? Để có thêm cơ sở cho các nhận định cũng như quyết định của nhà đầu tư, người viết chia sẻ một số thông tin và quan điểm mang tính cá nhân như sau. Đã quen rồi nóng- lạnh Chưa đầy 8 năm kể từ năm 2010, giá đất Đông Anh đã 5-6 lần thăng trầm nóng lạnh; đó là giai đoạn 2010 - 2011, thời kỳ “hoàng kim” của đất thổ cư Đông Anh với việc giới đầu cơ “đi tắt đón đầu” dự án cầu Nhật Tân, Đông Trù. Tiếp theo khoảng giao giữa năm 2014 – 2015, cơn sốt lại nổi lên khi hàng loạt công trình giao thông quan trọng ở Đông Anh đi vào vận hành, như cầu Nhật Tân, cầu Đông Trù chính thức thông xe, nhà ga T2, tuyến đường 5 kéo dài được hoàn thiện. Đến quý II/2016, giá đất nền Đông Anh lại nhảy múa khi Hà Nội chính thức công bố Đồ án Quy hoạch chi tiết hai bên tuyến đường Nhật Tân - Nội Bài, với hàng loạt DN lớn nhảy vào đầu tư tại đây như Sun Group, Vingroup, BRG, Becamex ITC, Eurowindow,... những tháng cuối năm, dự án Trung tâm Hội chợ Triển lãm quốc gia lớn nhất châu Á do Vingroup thực hiện tại xã Đông Hội chính thức được khởi công, giá đất tại đây một lần nữa rung lắc. Quý IV/2017, khi Hà Nội công bố triển khai thực hiện 4 dự án cầu bắc qua sông Hồng, sông Đuống gồm: Cầu Tứ Liên (quận Tây Hồ) và đường dẫn cầu Tứ Liên đến cao tốc Hà Nội - Thái Nguyên; Cầu Trần Hưng Đạo qua sông Hồng (quận Long Biên và quận Hoàn Kiếm); Cầu Giang Biên (huyện Gia Lâm) và đường dẫn hai cầu; Cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2 (quận Long Biên), đất nền Đông Anh lại chao đảo một cơn sốt mới. Gần đây nhất là, thông tin nhà đầu tư Nhật Bản có văn bản yêu cầu thực hiện sớm “siêu đô thị thông minh”, kịch bản tăng giá đất tại đây bắt đầu nhen nhóm tái diễn Sau mỗi đợt có tin “sốt dẻo” giá đất Đông Anh lại tăng đến khi “nguội tin” thì lại giảm với biên độ 30-50% đơn giá. Tuy nhiên, sau mỗi lần như vậy một mặt bằng giá mới lại được xác lập ở mức không quá cao so với những đợt sốt trước đó. Hiện tại giá đất nền tại các thôn thuộc các xã như Vân Nội, Nguyên Khê, Mai Lâm, Xuân Canh giao động 20 - 30triệu đồng/m2, đất mặt đường liên xã khoảng 35-45 triệu/m2 ( đường Việt Hùng, Đường 23B, Phố Vân Trì, ....) Liệu thị trường có sốt nóng, chao đảo với thông tin Đông Anh lên quận không ? Quan điểm của người viết cho rằng, đây là thông tin tốt nên chắc chắn có tác động theo hướng tích cực cho thị trường BĐS, giá đất sẽ lên. Tuy nhiên, Đông Anh đã quá quen với những cơn nóng lạnh trong 8 năm gần đây; nhiều yếu tố làm cho giá đất tăng như quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ..... đã bộc lộ; trong những thăng trầm nóng - lạnh vừa qua kẻ khóc, người cười cũng đã nhiều ... ngoài ra, người dân Thủ đô cũng đã quen với thông tin huyện lên quận qua việc Hà Nội phát triển từ 4 quận lên 12 quận đến thời điểm này, sắp tới ngoài Hoài Đức thì Thanh Trì và Đan Phượng cũng đang mải miết chạy đua để được nâng đời lên quận. Vậy nên sẽ khó có chuyện rầm rập các dòng người về Đông Anh săn đất như trước đây, giá đất cũng khó có thể sốt đùng đùng, điên đảo, mặt bằng giá không thể quá cao so với các quận có điều kiện tương tự được. Lên quận sẽ có có sự biến đổi về mặt đô thị, ngân sách được phân bổ nhiều hơn, hạ tầng xã hội, tiện ích cuộc sống như trường học, bệnh viện, công viên, quảng trường.... sẽ dần được hoàn thiện từ khu vực lõi phát triển mở rộng ra xung quanh. Nhà đầu tư cũng có tâm lý chờ đợi điều kiện hội tụ đủ hơn nữa về tiện ích sống, trường học, bệnh viện... Quá trình này mất nhiều thời gian vậy nên cũng khó có thể nên bước nhảy vọt về giá đất nền. Về bản chất, khi thông tin lên quận được công bố là đã qua quá trình rò rỉ thông tin hàng năm trước đó từ khi Sở ban ngành nghiên cứu, trình, sau khi có ý kiến của lãnh đạo tiếp tục tham mưu thành lập Ban chỉ đạo...vv quá trình này có khi kéo dài cả năm. Đó là quá trình đất nền khu vực quy hoạch đã được lẳng lặng mua gom từ những người tiếp cận được nguồn tin đầu tiên (tạm gọi là F1); Các nhóm lợi ích, biểu hiện ra bên ngoài là các đại gia “tay to” đã chia nhau quĩ đất dành cho phát triển đô thị, công trình hỗ hợp, các dự án giao thông hạ tầng... Đầu tư đất tại Đông Anh cần lưu ý những đặc điểm nêu trên để tỉnh táo ra quyết định. Ngoài ra, nên hỏi kỹ về thông tin quy hoạch vì nếu không may mua phải đất đã quy hoạch cho các công trình tiện ích, công trình công cộng phục vụ cho việc huyện lên quận hoặc đất đã giao, đã quy hoạch của các nhà đầu tư “tay to” rồi thì coi như gặp hạn; (có thể là thừa, nhưng cẩn thận vẫn hơn) chú ý mua đất có “ sổ đỏ” hoặc phải làm “sổ đỏ” vì ngoài nguy cơ tranh chấp trong mua bán, chẳng may trong một ngày không đẹp trời có một nhà đầu tư “tay to” nào đó mở rộng dự án giai đoạn 2, 3 trong đó có BĐS của mình thì còn có cơ sở mà đòi quyền lợi. Khai thác hiệu quả nhất thông tin công khai thường là “đội lái” chuyên nghiệp kết hợp với nhóm F1; sau đó mới tới các nhà đầu tư có kiến thức; đội cò đất không có quan hệ với F1 thường tập trung thành nhóm, vo ve thổi giá trục lợi rồi biến....để lại biết bao đau thương cho người đến sau- người bắt ngọn sóng. Khi ai ai cũng nói chuyện về đất, khắp nơi treo biển bán đất là đỉnh con sóng và là lúc quá muốn để xuống tiền; với xu thế thị trường chung như hiện này thì nên hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính (vay nhiều tiền để mua nhà đất) hoặc mua tại nhưng điểm hạ tầng lại chưa phát triển tới trong tương lại gần thì nguy cơ thua lỗ là rất cao.
